Befektetés · Frissítve: 2026-10-12

Lakás megtérülése: bruttó és nettó hozam számítása lépésről lépésre

Összefoglaló

A bruttó hozam az éves bérleti díj és a vételár hányadosa. A nettó hozam ennél kevesebb, mert levonjuk az üresedést, a közös költséget, az adókat és a felújítást. A megtérülési idő a nettó hozam reciproka.

Bruttó hozam képlete

A bruttó hozam azt mutatja, hogy a vételár hány százaléka térül meg egy év bérleti díjából:

bruttó hozam = éves bérleti díj / vételár × 100.

Például 40 millió Ft vételár és havi 170 000 Ft bérleti díj esetén az éves díj 2,04 millió Ft, a bruttó hozam körülbelül 5,1%.

Nettó hozam: mit vonj le?

Üresedés: a lakás nem mindig van kiadva.
Közös költség és felújítási alap.
Adók és járulékok.
Karbantartás és felújítás.

A nettó hozam a valós, zsebbe kerülő hozam, és jellemzően jóval alacsonyabb a bruttó értéknél.

Megtérülési idő

A megtérülési idő megmutatja, hány év alatt térül meg a vételár a nettó bevételből:

megtérülési idő ≈ vételár / éves nettó bevétel.

Három példa-számítás

Vételár	Bérlet/hó	Bruttó	Nettó (becsült)
40 M	170 000	5,1%	~3,8%
55 M	230 000	5,0%	~3,7%
70 M	280 000	4,8%	~3,5%

Illusztratív példák; a tényleges értékek a helyi piac és a költségek szerint alakulnak.

Gyakori hibák

Túlbecsült bérleti díj (nem a tényleges piaci díj).
Elfelejtett üresedés és költségek.
Adóhatás figyelmen kívül hagyása.
A felújítási költség kihagyása a kezdeti számításból.

Mit ne vegyél figyelembe?

Az ingatlan értéknövekedését ne építsd be a hozam-számításba: az bizonytalan, és a hozam a bérbeadásból származó, kiszámíthatóbb bevételre vonatkozik. Az adózási szabályok változhatnak, ezért az adókat mindig az aktuális szabályok szerint, szakértővel egyeztetve számold.

Mi számít jó hozamnak?

Nincs egyetlen „jó” szám: a befektető kockázatvállalásától és a piaci környezettől függ. A bruttó hozam önmagában nem elég; a nettó hozamot és a megtérülési időt együtt érdemes nézni. Egy alacsony hozamú, de stabil, jó helyen lévő ingatlan lehet jobb befektetés, mint egy magas hozamú, de kockázatos.

Részletes nettó hozam példa

Tétel	Éves összeg (példa)
Bruttó bérleti bevétel	2 040 000 Ft
− üresedés (5%)	−102 000 Ft
− közös költség	−240 000 Ft
− karbantartás	−120 000 Ft
− adó (becsült)	−200 000 Ft
Nettó bevétel	≈1 378 000 Ft

Illusztratív példa; a tényleges költségek és adók egyediek.

Kockázatok

Üresedés hosszabb ideig, mint tervezted.
Nem fizető bérlő.
Váratlan felújítás (fűtés, tető, nyílászárók).
Piaci árcsökkenés.

Hogyan becsüld a bérleti díjat?

A bérleti díjat a környék hasonló kiadó lakásaihoz érdemes igazítani, nem a saját elvárásaidhoz. Nézz meg több hirdetést, és a mediánt használd. Ha a bérleti díjat túlbecsülöd, a hozam is hamis lesz.

Finanszírozás hatása a hozamra

Ha hitelből vásárolsz, a kamat és a törlesztés is befolyásolja a valós megtérülést. A bruttó és nettó hozam a vételárra vonatkozik; a finanszírozás költségét külön érdemes számolni.

Összefoglaló

A hozam-számítás egyszerű képletekkel indul, de a részletek (üresedés, költségek, adó) döntik el a valós megtérülést. Számolj konzervatívan, és a bérleti díjat a piacból becsüld.

Miért számolj konzervatívan?

A befektetési döntésnél a legnagyobb kockázat a túlzott optimizmus: magas bérleti díj, alacsony üresedés, elfelejtett költségek. Ha a hozam konzervatív becslés mellett is elfogadható, a befektetés ellenáll a kellemetlen meglepetéseknek.

Hogyan hasonlíts össze több lehetőséget?

Ingatlan	Bruttó	Nettó	Megtérülés
A	5,1%	3,8%	~26 év
B	4,6%	3,4%	~29 év

Illusztratív példa; a valós számok egyediek.

Gyakori kérdések

Hogyan számolom a bruttó hozamot?

Éves bérleti díj osztva a vételárral.

Mit vonj le a nettó hozamnál?

Üresedést, közös költséget, adókat és felújítást.

Számítsam bele az értéknövekedést?

A hozamba ne; az bizonytalan, és külön kockázat.

Források és korlátok

Az adózási szabályok változhatnak; a cikk nem adótanács.
Frissítve: 2026-10-12. Az elemzések statisztikai becslések, nem hivatalos értékbecslés.

Ellenőrizd a saját hirdetésed

Dobd be a linket, és nézd meg az ár-sávot, a fő tényezőket és a piros zászlókat.

Ellenőrizd a saját hirdetésedet