Adatok · Frissítve: 2026-10-12

Hirdetési ár vs eladási ár: mennyivel alacsonyabb, amiért elkelnek a lakások?

Mi a hirdetési és mi az eladási ár?

A hirdetési ár a kínálati ár: amennyiért az eladó kínálja az ingatlant. Az eladási ár a ténylegesen kifizetett összeg, amely a tranzakció lezárásakor realizálódik. A kettő gyakran nem egyezik.

Miért nem ugyanaz?

Az eladók gyakran a remélt ár fölé hirdetnek, és a tárgyalás során csökken az ár. A piaci helyzet, a hirdetés kora és az eladó motivációja is befolyásolja, mennyit enged az árból.

Ráadásul a hirdetési ár egy „kívánság”, míg az eladási ár egy tény. A piac dönti el, mennyit fogad el a vevő.

Mit mutatnak az elérhető adatok?

A tranzakciós adatokhoz való nyilvános hozzáférés korlátozott. A hirdetési árak viszont hozzáférhetők, ezért a kettő közötti rés becslése is bizonytalan. Amíg nincs megbízható adatunk, nem közlünk számot — a találgatás kárt okozna.

Mitől függ a rés?

• Piaci helyzet: vevői vagy eladói piac.
• Az ingatlan adottságai és állapota.
• A hirdetés kora és az árváltozások.
• Az eladó motivációja (sürgős eladás nagyobb engedményt hozhat).

Mit tanulhatsz ebből alkunál?

Ha tudod, hogy a hasonló ingatlanok jellemzően a hirdetési ár alatt kelnek el, reálisabb alkupozíciót építhetsz. A hirdetési ár és a becsült reális érték különbsége adja az alku terét.

Az adatok korlátai

A rés nem állandó, és településenként, ingatlantípusonként változik. Egyetlen arányszámból nem szabad általánosítani. Ez a cikk ezért elsősorban a fogalmakat és a módszertant tisztázza.

Hogyan becsüld meg a rést?

Megbízható tranzakciós adat nélkül a rés csak közelíthető. A gyakorlatban a hirdetési ár és a becsült reális érték különbségéből, valamint a hirdetés korából és az árcsökkentésekből következtetünk. Ez nem pontos szám, de irányt ad az alkunál.

Miért fontos ez alkunál?

Ha tudod, hogy a hasonló ingatlanok jellemzően a hirdetési ár alatt kelnek el, magabiztosabban alkudsz. A rés ismerete csökkenti a túlfizetés kockázatát, és segít reális nyitó ajánlatot adni.

Gyakorlati példa

Ha egy hirdetés hónapok óta fent van, és az ár már kétszer csökkent, valószínűleg a kért ár a piac fölé esett, és az eladó fokozatosan közelít a valós árhoz. Ilyenkor a további alku tere kisebb lehet, mint elsőre tűnik.

Mit mutat a hirdetés kora?

• Friss hirdetés: a piac még nem szűrte meg; az ár lehet reális vagy túlárazott.
• 1–3 hónap: ha nem kelt el, az ár vagy az állapot lehet a gond.
• 3 hónap felett: gyakran túlárazás vagy rejtett probléma.

Példa a rés hatására

Ha egy hasonló ingatlan a hirdetési ár alatt 6%-kal kelt el, és te is hasonló alkut szeretnél, a reális nyitó ajánlatod a hirdetési ár alatt, de a becsült reális érték körül lehet — nem a hirdetési ár alatti 6% minden esetben.

Hogyan használd az adatot?

A hirdetési és eladási ár közötti rés irányt ad, nem szabályt. Használd a reális értékkel együtt, és mindig a konkrét ingatlan jellemzőihez igazítsd.

Miért nem közlünk konkrét százalékot?

A rés országosan és településenként is változik, és erősen függ az ingatlantípustól és az időszaktól. Egyetlen százalék közlése félrevezetne. Amint lesz elég megbízható, ellenőrzött adatunk, a módszertannal együtt tesszük közzé — addig inkább a fogalmat és a módszert adjuk.

Összefoglaló

A hirdetési ár kívánság, az eladási ár tény. A kettő közötti rés az alku tere szempontjából fontos, de óvatosan kezelendő. Használd a becsült reális értékkel együtt.

Gyakori kérdések

Források és korlátok

• Adatfüggő cikk; számot csak ellenőrzött tranzakciós adat birtokában közlünk.
• Frissítve: 2026-10-12. Az elemzések statisztikai becslések, nem hivatalos értékbecslés.

Kapcsolódó cikkek