Adatok · Frissítve: 2026-10-18
Budapesti lakásárak 2026. októberben: kerületi mediánok
A jelentés a budapesti kerületi medián négyzetméterárakat mutatja (2026. októberben), 23 kerületre, kínálati árakból (minta és változás feltüntetésével). A legutóbbi két időszak összehasonlításában 18 kerületben mérséklődött, 5 kerületben emelkedett az eladó lakások medián négyzetméterára; a 23 kerület középértéke 3,3%-os csökkenést mutat. Szám csak ott szerepel, ahol az adatmennyiség elég a megbízható mediánhoz.
Összefoglaló
Ez a havi jelentés a budapesti lakások négyzetméterárát mutatja kerületenként, a rendszerbe gyűjtött hirdetési adatokból. A számok kínálati árak mediánjai, nem tranzakciós árak.
Négyzetméterár kerületenként
A kerületi bontást akkor tesszük közzé, ha az adatmennyiség elég a megbízható mediánhoz. Amíg egy kerületben nincs elég hirdetés, ott nem közlünk számot — a kis mintából származó szám félrevezetne.
| Kerület | Medián Ft/m² | Minta | Változás |
|---|---|---|---|
| Budapest (összes) | 1 386 111 | 54 379 | – |
| V. | 1 870 833 | 1 072 | -6,5% |
| XII. | 1 842 900 | 846 | -1,4% |
| I. | 1 806 383 | 411 | -3,8% |
| II. | 1 792 308 | 1 334 | -3,3% |
| XIII. | 1 640 476 | 4 295 | -8,3% |
| XI. | 1 615 385 | 2 778 | -6,6% |
| VI. | 1 500 000 | 1 460 | -6,8% |
| IX. | 1 477 346 | 1 498 | -3,7% |
| VII. | 1 467 157 | 2 260 | -2,2% |
| III. | 1 394 231 | 1 995 | +1,5% |
| XIV. | 1 371 761 | 2 936 | -1,9% |
| VIII. | 1 359 997 | 3 088 | +2,9% |
| XXIII. | 1 320 588 | 239 | +9,2% |
| XXII. | 1 303 390 | 354 | +2,0% |
| IV. | 1 235 849 | 1 811 | -3,8% |
| XVI. | 1 222 449 | 539 | -6,0% |
| XVIII. | 1 206 466 | 1 262 | -2,1% |
| XV. | 1 186 792 | 1 250 | -3,4% |
| XIX. | 1 185 769 | 970 | -8,2% |
| X. | 1 181 034 | 1 775 | -2,2% |
| XVII. | 1 160 283 | 772 | -5,8% |
| XX. | 1 132 075 | 1 303 | +1,3% |
| XXI. | 1 075 000 | 1 059 | -1,0% |
Adatfrissítés: 2026. október · az elmúlt 90 napban feladott, aktív budapesti eladó lakáshirdetések medián négyzetméterára (kínálati ár; a szélsőséges értékek — 200 e Ft/m² alatt, 3 M Ft/m² felett — kizárva)
Változás az előző időszakhoz képest
A táblázat „Változás" oszlopa a megelőző időszak mediánjához méri a mostani értéket. Rövid távon a mozgás zajos lehet, ezért az irányt érdemes nézni, nem az egyes időszakok pontos értékét.
A legutóbbi két időszak összehasonlításában 18 kerületben mérséklődött, 5 kerületben emelkedett az eladó lakások medián négyzetméterára; a 23 kerület középértéke 3,3%-os csökkenést mutat. Az adat kínálati ár, nem tranzakciós ár — a tényleges eladási árak jellemzően ez alatt vannak.
Mit jelent ez vevőnek / eladónak?
- Vevőnek: a kerületi medián viszonyítási alap egy konkrét hirdetés megítéléséhez.
- Eladónak: reális árazási kiindulópont, a környék mediánjához igazítva.
Módszertan és adatforrás
Az adatforrás: az elmúlt 90 napban feladott, aktív budapesti eladó lakáshirdetések medián négyzetméterára (kínálati ár; a szélsőséges értékek — 200 e Ft/m² alatt, 3 M Ft/m² felett — kizárva). A medián robusztusabb az átlagnál, mert a szélsőséges hirdetéseket nem engedi érvényesülni. Minden szám mellett szerepel a minta (vagy a becslés bizonyossága) és a frissítés dátuma: 2026-10-18. A számítás menetét lásd a módszertanban, a négyzetméterár értelmezéséről pedig ebben a cikkben írtunk.
Korlátok
A kínálati ár nem azonos a tényleges eladási árral; a hirdetési összetétel havonta változhat; a kerületi átlag elrejti a kerületen belüli különbségeket (utcák, állapot). Az adat tájékoztató jellegű.
Archívum
A korábbi havi jelentések az /adatok/ archívumban érhetők el, hogy a trend
visszamenőleg is követhető legyen.
Kerületek közötti különbségek
A budapesti kerületek négyzetméterára jelentősen eltér. A különbségeket a közlekedés, a környék minősége, a zöldfelület, az épületállomány és a helyi kereslet alakítja. Egy kerületen belül is nagyok a különbségek utcák és épülettípusok szerint.
Mit figyelj a számoknál?
- Minta: kis mintából származó medián kevésbé megbízható.
- Frissítés dátuma: elavult szám félrevezethet.
- Összetétel: ha egy hónapban sok újépítésű kerül a mintába, az emeli a mediánt.
- Kerület vs városrész: a kerületi átlag elrejti a finomabb különbségeket.
Következtetés
A havi jelentés viszonyítási alapot ad, nem helyettesíti az egyedi elemzést. Egy konkrét hirdetés megítéléséhez az ÁrÁtlátó a kerületi adatot és a hirdetés saját jellemzőit együtt értékeli.
Vidéki nagyvárosok
A budapesti mellett érdemes a nagyobb vidéki városok (Debrecen, Szeged, Győr, Pécs, Székesfehérvár) adatait is követni. Ezekben a városokban az árszint alacsonyabb, de a trendek hasonló logikát követnek: a központ, az egyetem és a munkahelyek közelsége számít.
Hogyan készül a jelentés?
- Összegyűjtjük az aktuális hirdetési adatokat.
- Kerület szerint csoportosítjuk.
- Kiszámoljuk a medián négyzetméterárat és a mintát.
- Összevetjük az előző hónappal.
- Közzétesszük — csak megfelelő minta esetén.
Összefoglaló
A havi jelentés célja, hogy a piaci szintet és a trendet átláthatóvá tegye. Mindig nézd a mintát és a frissítés dátumát, és egy konkrét ingatlan értékeléséhez használd együtt a helyi adattal.
Mit mutatnak a trendek?
Rövid távon a havi mozgás zajos; a negyedéves vagy éves irány megbízhatóbb. Ha a négyzetméterár tartósan emelkedik, az erős keresletet jelez; ha csökken, a piac lassul. Az irány fontosabb, mint az egyes hónapok pontos értéke.
Gyakori kérdések
- Miért nem a tranzakciós ár? Mert az nem nyilvános; a hirdetési ár a legjobb elérhető viszonyítás.
- Miért kerületenként? Mert a városi átlag elrejti a nagy különbségeket.
- Meddig érvényes? A következő havi jelentésig; a trendet több hónapon át nézd.
Gyakori kérdések
Mennyi a budapesti lakások négyzetméterára?
Kerületenként érdemben eltér. A táblázat a közzétehető kerületek medián négyzetméterárát mutatja, mindig a minta vagy a becslés bizonyosságának feltüntetésével.
Miért nincs minden kerületre szám?
Mert kis mintából a medián félrevezető; csak megfelelő adatmennyiségnél közlünk számot.
Ezek tranzakciós árak?
Nem: kínálati (hirdetési) árak. A tényleges eladási ár jellemzően ettől eltér — erről szól a hirdetési ár vs eladási ár cikk.
Milyen gyakran frissül a jelentés?
Havonta, a rendszerbe kerülő új hirdetásokkal. A táblázat fejléce mutatja a frissítés dátumát.
Források és korlátok
- A jelentés a rendszerbe gyűjtött nyilvános hirdetési adatokon alapul (kínálati árak); szám csak megfelelő minta esetén jelenik meg.
- Frissítve: 2026-10-18. Az elemzések statisztikai becslések, nem hivatalos értékbecslés.
Dobd be a linket, és nézd meg az ár-sávot, a fő tényezőket és a piros zászlókat.
Ellenőrizd a saját hirdetésedetKapcsolódó cikkek
Négyzetméterár: hogyan számold, és miért félrevezető az átlag?
A négyzetméterár képlete, mit számít alapterületnek, és miért a mediánt érdemes használni az átlag helyett.
Hirdetési ár vs eladási ár: mennyivel alacsonyabb, amiért elkelnek a lakások?
Mi a különbség a hirdetési és az eladási ár között, mitől függ a rés, és mit tanulhatsz ebből alkunál.
Mennyit ér a lakásom? 5 módszer az ingatlan értékének megbecslésére
Öt módszer összehasonlítva: hasonló hirdetések, online árbecslő, közvetítői vélemény, hivatalos értékbecslés, tranzakciós adatok.